アイラブ金沢賃貸

宅建業者が借地権付建物の売却を媒介する場合、どのようなことを注意したらよいのか。という事について。

(1)建物所有を目的とする借地権には、地上権と土地賃借権の2つがあります(借地法1条)。

(2)地上権は、地主と地上権設定契約を締結することによって生じ、これを締結しますと、直接借地を支配し、使用収益をすることができ、地主の承諾なしに第三者に譲渡、転貸することも可能です。

これに対し、土地賃借権は、地主が賃借人に対し土地を使用収益させることを約束し、賃借人がそれに対し賃料を支払う土地賃貸借契約によって成立し、これにより土地を使用収益する権利を有するものです。

この場合の使用権は債権ですので、地主の承諾なしに第三者に譲渡、転貸することはできないとされています。

(3)宅建業者が依頼を受けて借地権付建物の売却の媒介をする場合は、その土地の所有者はだれか、建物の登記はどうなっているか、売主が適法な借地権をもっているか、買主の土地使用について地主の承諾が得られるかどうかなど、慎重な調査をする必要があります。

これらのことを調査、確認をしないまま媒介しますと、思わぬトラブルに巻きこまれたり、依頼者から損害を請求されることにもなります。金沢 賃貸を扱う場合も参考になるかと思います。

売買契約を締結するにあたって、売主が代理人をたてました。その場合、媒介業者としてどのような注意をしたらよいのか。という事について。

(1)代理とは、代理人が代理権の範囲内で本人のためにすることを示してなした意思表示の効果が直接本人に対して効力を生じることをいいます(民法99条)。
売主が代理人をたてたということは、売主から代理人が委任状をもらって、売主の代わりに売買契約の交渉、締結をするということです。

(2)宅建業者は取引の媒介をする際は信義誠実を旨とし、善良なる管理者としての注意義務が要求されます。
もし、この義務を怠って依頼者に損害を与えたりすれば、損害賠償を請求されることもあります。
したがって、媒介業者としては、代理人としての資格、権限について十分調査しなければなりません。

(3)代理人の資格権限の調査確認方法としては、
・売主がその者に代理人としての資格を与えたか、代理権限の範囲はどうかを電話などで照会し、またできるだけ面会などして確認する。
・売主の委任状、印鑑証明、権利証など代理権の存在を確認できるような、書類の提示を求める。

などがあります。金沢 賃貸に関わる方にもお役立て頂けると思います。