こんにちは。こちらは、金沢 賃貸に愛を注いでいる、不動産メインのブログです。
本日は、ローン特約条項により売買契約が解除されましたが、報酬は全額返還しなければならないのか。という事について御説明いたします。
(1)媒介報酬請求権の発生は、売買契約の成立が要件とされていますが、ローン不成立のときは売買契約はなかったことにするというローン特約条項により、売買契約が解消された場合、宅建業者がいったん受領した報酬は返還すべきかどうかという問題が生じます。
(2)これについては、標準媒介契約約款は、依頼者保護の観点からローンを利用することを条件とする解除条件付売買契約については、ローン不成立の場合は、報酬を請求することはできないとしています。
すなわち、目的物件の売買契約が代金について融資の不成立を解除条件として締結され、後に融資の不成立が確定したときは、宅建業者は依頼者に受領した報酬の全額を返還しなければならない旨定めています。
宅建業者の注意義務違反によって売買契約が解除されましたが、この場合、報酬請求権はあるのか。と言うことについてですが、
不動産の売買の媒介を業とする者は依頼者に不測の損害を生ぜしめないよう配慮し、目的不動産の暇疵、取引当事者の権限の有無等につき十分注意すべぎ業務上の一般注意義務があります。
（１）宅建業者は取引の関係者に対し、信義誠実にその業務を行わなければならないとされており(宅建業法31条)、民法でも、善良な管理者の注意をもって受任事務を処理する義務を負うとしています(民法644条)。
（２）例えば、媒介業者の調査義務の不履行などの債務不履行により、媒介行為に瑠庇があり、それが原因となって売買契約それ自体に不完全さ(暇庇)が生じ、そのために契約が解除されたときは、報酬請求権ぱ認められないでしょう。
もし、それによって依頼者に損害を生ぜしめた場合は損害賠償を請求される場合もあります。これらは、金沢 賃貸を扱う人も必要な知識です。
依頼者が媒介業者の紹介した者と直接取引をした場合、報酬を請求できるのか、と言うことについて。
金沢 賃貸を扱う方を含め、ご存知かとは思いますが、御説明致します。
(1)依頼者が媒介業者から相手方を紹介された後に、その業者を排除してその相手方と直接取引した場合に、業者は全く報酬請求権がないとするのは、不合理ですから、このような場合には、学説、判例とも、なんらかの報酬請求を認めるものが多いようです。
(2)その理論的根拠については、いろいろ分かれていますが、標準媒介契約約款では、媒介契約の有効期間内または有効期間の満了後3年以内に、依頼者が媒介業者の紹介によって知った相手方とその業者を排除して目的物件の売買または交換の契約を締結したときは、媒介業者は、依頼者に対し契約の成立に寄与した割合に応じた相当額の報酬を請求することができるとされています。
こんにちは。前回の続きです。
請求できる報酬の額は、「契約の成立に寄与した割合に応じた相当額」とされていますが、それぞれ具体的なケースにより、媒介への難易度、期間、労力や依頼者の受ける利益など、諸般の事情を総合的に判断して決めることになります。
なお、有効期間満了後3年以内に成立した直接取引にまで認めているのは、媒介業者の紹介行為と契約の成立との間に相当の因果関係があると一般にいえるのは、この程度の期間までであろうと考えられたからであるといわれています。
これから不動産業界へ進むと言う方や、金沢 賃貸物件を扱う人は知っておいた方が良いでしょう。
媒介行為に関与した宅建業者が複数いる場合、宅建業者の報酬はどうなるのか。という事について。
(1)下記の例のように媒介行為に複数の宅建業者が関与する場合がありますが、このような場合であっても、一般には、最初に依頼を受けた宅建業者(元付業者)だけが媒介契約の当事者となりますから、依頼者に約定の報酬を請求できるのは、元付業者だけです。
(2)媒介契約の当事者以外で関与した宅建業者は、いわゆる履行補助者と考えられ、これらの者との関係は、業者の内部関係によって定まることになります。
もちろんこれらは、金沢 賃貸を扱う方を含め、不動産関係の方には必要な知識かと思います。
売買契約成立後、売主の債務不履行により契約が解除されましたが、宅建業者の報酬請求権はどうなるのか。ということについて。
金沢 賃貸を扱う方も、必要な知識となると思いますので御説明致します。
(1)宅建業者の媒介によって売買契約がいったん成立した以上、その後売主の債務不履行によって売買契約が解除されたとしても、宅建業者の報酬にはなんらの影響は及ばないとされています。
なぜなら宅建業者は売買契約の成立について依頼を受けたものであり、有効な売買契約の成立によって媒介契約の目的は達成されており、その履行についてまで責任は及ばないからです。
(2)しかし、売主の債務不履行に関して、宅建業者の媒介契約上の義務違反があるような場合、例えば、売買目的物に暇疵があり、宅建業者の調査不足により発見できなかった場合など媒介行為に環疵があり、それが原因となって売買契約にも蝦疵を生じ、そのために、売買契約が解除されたときは、宅建業者に報酬請求権はないと考えられます。